Solen skinner ind gennem de franske altandøre, din lejlighed står klar med rene håndklæder, og inden længe tikker der en ny booking ind på Airbnb-appen. At dele sin bolig med rejsende er blevet hverdag for tusindvis af danskere - men hvornår bliver hyggen på gæsteværelset til en skattepligtig forretning?
Netop dét spørgsmål dukker hvert år op, når årsopgørelsen lander i e-Boks: Skal jeg betale skat af den lille ekstraindtægt, og hvordan regner jeg det overhovedet ud? Reglerne for beskatning af korttidsudlejning har ændret sig markant de seneste år, og i takt med at Airbnb nu automatisk indberetter dine lejeindtægter til Skattestyrelsen, er der ikke længere plads til gætværk.
I denne guide går vi bag om tal, fradrag og faldgruber - fra forskellen på at udleje et enkelt værelse kontra hele boligen, til de lokale 70-dages-regler og grænsen for, hvornår en hobby bliver til erhverv. Læs videre, og bliv klogere på præcis hvornår og hvor meget du skal betale i skat af dine Airbnb-indtægter i Danmark.
Skattepligt ved Airbnb-udlejning: Hovedreglerne
Grundreglen er enkel: Tjener du penge på at udleje din bolig - hele eller dele af den - via Airbnb, betragtes indtægten som personlig indkomst og er dermed skattepligtig i Danmark. Det gælder uanset om du udlejer én weekend om året eller har fuldt tryk på kalenderen hele sommeren. Skattestyrelsen ser på lejeindtægten på samme måde, som hvis du havde modtaget løn eller honorar: Pengene indgår i din samlede indkomst og beskattes med din personlige skatteprocent efter eventuelle fradrag.
Indtægten bliver typisk klassificeret som B-indkomst, hvilket vil sige, at der ikke trækkes skat ved udbetalingen. Du modtager altså lejen brutto fra Airbnb, og det er dit eget ansvar at sikre, at der betales skat af det beløb, der overstiger relevante fradrag. Du kan vælge at indbetale B-skatterater i løbet af året eller lade beløbet indgå i årsopgørelsen og risikere en restskat (med renter), hvis skatten ikke er forudbetalt. Derfor anbefaler Skattestyrelsen, at du forskuds-registrerer forventede udlejningsindtægter, så skatten løbende kan blive trukket via dit skattekort.
Siden 2021 indberetter Airbnb automatisk alle danske udlejninger til Skattestyrelsen via den såkaldte DAC7-ordning. Oplysningerne indeholder blandt andet dit navn, CPR-nummer, antal udlejningsdage og den samlede lejeindtægt. Det betyder, at skattemyndighederne allerede kender dine tal, når årsopgørelsen åbner i marts: Posten vil normalt være fortrykt under “Indtægter ved korttidsudlejning”. Indberetningen reducerer risikoen for fejl - men den fritager dig ikke for ansvaret for at kontrollere, at tallene er korrekte, og supplere med fradrag for fx forbrug, rengøring eller fællesudgifter.
Hvis beløbet på din årsopgørelse ikke stemmer, eller hvis du har udgifter, der skal trækkes fra, skal du selv rette tallene og vedlægge dokumentation i form af kvitteringer, kontoudtog eller en simpel opgørelse af forbrug. Glemmer du det, risikerer du både at betale for meget i skat (hvis fradrag glemmes) eller at udløse bøder og renter (hvis indtægten er for lavt indberettet). Derfor er tommelfingerreglen: Følg Airbnb-tallene, men kontroller, tilføj fradrag - og betal skatten i tide.
Hvad afgør beskatningen? Boligtype, rolle og udlejningsomfang
Når du udlejer gennem Airbnb, er det ikke ligegyldigt hvilken del af boligen du stiller til rådighed. Udlejer du et enkelt værelse i din egen helårsbolig, betragtes udlejningen normalt som “delvis udlejning”, og du bevarer retten til det højeste bundfradrag for indberetningspligtige platforme. Udlejer du derimod hele boligen, udløses den kommunale 70-dages-regel i de største byer, og du mister samtidig retten til visse beboerrelaterede fradrag (fx beboelsesudgifter, som du selv ville have haft). Bundfradraget kan derfor blive lavere, og en større del af lejeindtægten bliver skattepligtig.
Boligtypen har også betydning. Udlejer du et sommerhus eller anden feriebolig, beskattes du efter reglerne om fritidsboliger, hvor bundfradraget typisk er lavere end for helårsboliger, og hvor kommunale udlejningslofter ikke gælder. Til gengæld kan du i et sommerhus fratrække flere driftsudgifter (el, vand, vedligehold) efter regnskabsmetoden, fordi boligen anses som en investeringsejendom. Overvejer du at udleje en andel eller ejerlejlighed, skal du sikre dig, at andels- eller ejerforeningen tillader korttidsudlejning-gør den ikke det, risikerer du både bøder fra foreningen og mistede fradrag, hvis udlejningen kendes ulovlig.
Er du lejer og ønsker at fremleje via Airbnb, gælder samme skatteregler, men du skal have samtykke fra udlejer (§ 69 i lejeloven). Mangler det, kan du ikke blot blive opsagt, men også få problemer med SKAT, hvis indtægten senere reguleres. Som lejer kan du kun fratrække de faktiske, dokumenterede udgifter, som vedrører den del af boligen, du fremlejer (fx proportionel husleje, varme og internet). Ejer/fradragsfordelen ved bundfradragsmetoden er altså mindre, fordi huslejen betales til en tredjepart.
Endelig kan omfanget af udlejningen gøre forskellen på privat udlejning og erhvervsmæssig virksomhed. Tegn på erhverv: mere end 70 dage om året i helårsbolig, systematiske pris- og marketingtiltag, flere samtidige boliger eller levering af hotel-lignende service (morgenmad, daglig rengøring). Vurderer Skattestyrelsen, at du driver virksomhed, skal du:
- føre fuldt regnskab og anvende regnskabsmetoden (intet bundfradrag)
- betale A- eller B-skat af overskuddet som personlig indkomst (op til 52 %)
- registreres for og afregne moms, hvis omsætningen overstiger 50.000 kr. årligt.
Fradrag og beløbsgrænser: Bundfradrag og opgørelsesmetoder
Bundfradraget er din første skattefri buffer. Lejer du via en indberetningspligtig platform som Airbnb, har du i 2024 et årligt bundfradrag på ca. 44.500 kr. for helårsboliger (sommerhuse har særregler). Udlejer du derimod direkte - fx gennem opslag på sociale medier - falder grænsen til omkring 12.500 kr. Beløbene reguleres hvert år 1. januar, så tjek altid de gældende satser. Airbnb indberetter din bruttoleje til Skattestyrelsen, men det er stadig dig, der skal vælge metode og sikre, at fradraget bliver brugt korrekt på selvangivelsen.
To opgørelsesmetoder - vælg én pr. år: Bundfradragsmetoden er den simpleste: du tager årets samlede lejeindtægt, trækker bundfradraget fra og beskattes af resten som kapitalindkomst; ingen øvrige fradrag for udgifter er tilladt. Regnskabsmetoden kræver mere papirarbejde, men kan betale sig ved høje omkostninger eller lange udlejningsperioder. Her medregner du samtlige faktiske driftsudgifter (el, vand, varme, rengøring, annoncering, Airbnb-gebyrer, vedligehold mv.) samt et standardfradrag på 1,33 % af ejendomsvurderingen for helårsboliger. Overskuddet - hvis der er et - beskattes derefter. Metodevalget låses for hele indkomståret, og du kan først skifte model året efter.
Hvornår udløser det skat?
• Eksempel 1: Du udlejer et værelse 20 nætter via Airbnb og modtager 20.000 kr. Da indtægten er under platform-bundfradraget (44.500 kr.), bliver din skattepligtige indkomst 0 kr.
• Eksempel 2: Du udlejer hele din lejlighed for 70.000 kr. via Airbnb. Bundfradrag 44.500 kr.; skattepligtig indkomst 25.500 kr. (= 70.000 - 44.500). Ved en marginalskat på 37 % svarer det til ca. 9.400 kr. i skat.
• Eksempel 3: Samme indtægt (70.000 kr.), men du vælger regnskabsmetoden og kan dokumentere 32.000 kr. i udgifter + standardfradrag 4.000 kr. Overskud: 34.000 kr. - (32.000 + 4.000) = 0 kr.; altså ingen skat.
Pointen er, at du først betaler, når dit overskud overstiger fradragene - og den optimale metode afhænger af både beløb og udgiftsniveau. Sørg for gemte kvitteringer, da Skattestyrelsen kan kræve dokumentation op til fem år efter.
Indberetning og betaling i praksis
Sådan indberetter du trin for trin: Log på skat.dk/tastselv, vælg “Årsopgørelse/Indberet selv” og find rubrik 39 (“Lejeindtægt ved korttidsudlejning”). Her angiver du det bruttobeløb, som Airbnb har indberettet, og fratrækker enten bundfradraget eller dine faktiske, fradragsberettigede udgifter (regnskabsmetoden). Udlejer du som lejer (fremleje) markeres feltet “lejebolig”. Ønsker du at betale skat løbende frem for restskat, retter du allerede i forskudsopgørelsen under menupunktet “Øvrige skattepligtige indkomster”; Skattestyrelsen beregner herefter B-skatterater, som forfalder seks gange årligt (typisk den 20. i marts, maj, juli, september, november og januar). Bemærk, at Airbnb automatisk indberetter dine indtægter til Skattestyrelsen som kontrollerede oplysninger; beløbet kan derfor allerede være udfyldt, og du skal blot tjekke det samt vælge fradragsmetode.
Deadlines, dokumentation og korrektion: Årsopgørelsen åbner normalt primo marts, og fristen for at rette eller tilføje oplysninger er 1. maj. Gem altid transaktionsoversigter fra Airbnb, bankbilag, kvitteringer for rengøring, el, vand, forsikring m.m. i minimum fem år - de danner grundlag, hvis Skattestyrelsen beder om dokumentation. Viser årsopgørelsen forkerte eller manglende tal, klik “Ret årsopgørelsen”, korriger rubrik 39 (samt udgiftsfelter) og vedhæft eventuel forklaring. Er Airbnb’s indberetning fejlbehæftet, kan du kontakte platformens support for en rettet “Host payout-statement” og uploade denne som bilag. Reguleres beløbet efter fristens udløb, opkræves eventuel restskat med dag-til-dag-renter, mens overskydende skat udbetales automatisk. Husk, at manglende eller groft urigtige oplysninger kan udløse skattetillæg og/eller bøde, så gennemgå tallene grundigt, hver gang du udlejer din bolig gennem Airbnb.
Særlige forhold, faldgruber og lokale regler
Moms - hvornår bliver udlejning hotel-lignende?
Som udgangspunkt er korttidsudlejning af egen bolig momsfrit, men driver du reelt en “mini-hotel-virksomhed”, kan du blive momspligtig fra første krone. Det sker typisk, når:
- du udlejer mere end lejlighedsvis og giver service som skift af sengetøj, morgenmad eller rengøring under opholdet,
- formålet er erhvervsmæssigt og ikke blot at dække egne boligudgifter,
- din samlede momspligtige omsætning overstiger 50.000 kr. over 12 sammenhængende måneder.
Lokale restriktioner og samtykke
Flere kommuner - især København, Aarhus og Aalborg - håndhæver 70-dages-reglen, som begrænser udlejning af en helårsbolig til højst 70 døgn pr. år (100 døgn hvis du selv står for nøgleudlevering via en certificeret platform). Overskrider du loftet, kræver det kommunal tilladelse. For ejerlejligheder kan ejerforeningens vedtægter indeholde et totalt forbud eller krav om bestyrelsens accept. Er du lejer, må du ikke fremleje via Airbnb uden udlejers skriftlige samtykke; gør du det, risikerer du opsigelse af lejemålet.
Forsikring, bøder og efteropkrævning
Tjek om din husstandsforsikring dækker korttidsudlejning - mange selskaber kræver særskilt tillæg. Udgifter til ekstra forsikring kan fratrækkes efter regnskabsmetoden, men glemte indberetninger kan medføre skattetillæg, renter og bøder. Skattestyrelsen krydschecker Airbnb-data, så uoplyste lejeindtægter opdages ofte. Kommunen kan desuden give påbud eller administrative bøder ved brud på lokale udlejningslofter. Hold dig derfor løbende ajour og kontrollér de nyeste satser, bundfradrag og vejledninger hos Skattestyrelsen og på din kommunes hjemmeside, inden du lægger nøglen i nøgleboksen.